tugas softskill

PROPOSAL

EXECUTIVE SUMMARY

Tidak bisa dipungkiri lagi bahwa rumah adalah kebutuhan primer ketiga setelah pangan dan sandang. Masih banyak penduduk Indonesia yang belum memiliki rumah sendiri

atau tinggal di rumah yang layak. Kita bicara middle to high class society, bukan orang

yang memang tidak punya uang.

Ada tiga alasan prospek bisnis properti Indonesia dianggap sebagai sektor terbaik;

1.      Masih ada 14 juta dari 61 juta keluarga di Indonesia belum memiliki rumah.

2.      Pemerintah semakin kesulitan menyediakan rumah bagi keluarga kelas menengah ke bawah. Sudah jelas faktanya, karena permintaan rumah mencapai 900ribu per tahun, sementara pasokan hunian hanya 70 ribu – 80 ribu per tahun.

3.      Semua segmen pasar properti di Tanah Air terbuka luas sebagai investasi, termasuk pasar kelas paling bawah.

Dari program sejuta rumah, sebanyak 603.516 unit rumah ditargetkan bagi MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) dan 396.484 unit bagi non‐MBR. Kebutuhan dana Program Sejuta Rumah secara keseluruhan mencapai Rp88,5 triliun. Namun demikian, dana tersebut tidak bergantung seluruhnya pada APBN. Anggaran yang digunakan untuk mendukung program tersebut diambil dari APBN TA 2015 sebesar Rp8,1 triliun, FLPP Rp5,4 triliun, BPJS Ketenagakerjaan sebesar Rp2,5 triliun, Bapertarum Rp3 triliun, Perumnas Rp1 triliun, PT Taspen Rp2 triliun, dan dana dari Bank Dunia, International Finance Corporation, dan Asian Development Bank (ADB) sebesar 500 juta dolar AS. PT. PONGLING MANDIRI, sebagai salah satu perusahaan swasta nasional yang bergerak dalam bidang perumahan berkeinginan kuat untuk turut berpartisipasi dalam mengembangkan suatu kawasan perumahan yang kami beri nama “GRAND SERANG RESIDENCE” terletak di salah satu lokasi strategis di Kota Serang dengan dilengkapi berbagai fasilitas penunjang.

Beberapa faktor keunggulan perumahan Grand Serang Residence, antara lain:

1.      Area seluas 72 Ha dengan kontur yang relatif datar berada di tengah kota Serang

2.      Akses yang mudah ke pusat kota dan dekat dengan pintu tol baik yang ke arah Jakarta maupun ke Merak.

3.      Menurut RUTR kota Serang, proyek kami didukung sebagai kawasan yanglengkap dari perumahan, bisnis, perhotelan, kawasan ibadah maupun pendidikan.

4.      Underpass yang akan menjadi ikon bagi kota Serang untuk menghubungkan berbagai kawasan perumahan lain ataupun sentra bisnis

Kami membangun kemitraan dengan tokoh‐tokoh masyarakat dan agama mengingat penduduk kota Serang sangat menjunjung tinggi nilai agama dan kearifan lokal. Kami memberikan kavling gratis kepada golongan mana saja yang ingin membangun tempat ibadah. Kami juga membina hubungan dengan komunitas hobi terutama otomotif dengan mengadakan berbagai event dan menyediakan lahan untuk kegiatan mereka.

Strategi pemasaran yang kami kembangkan adalah captive market dengan menghubungi berbagai instansi pemerintah maupun swasta yang memiliki banyak karyawan tapi belum memiliki rumah karena keterbatasan informasi. Strategi ini lebih efektif dan efisien karena menyasar langsung konsumen dalam jumlah besar mengingat instansi tersebutlah yang mengetahui secara persis karakteristik dari konsumen. Sementara itu, untuk mengenalkan kelas premium, kami merangkul golongan komunitas hobi dan sesama pebisnis baik untuk ditempati sendiri ataupun tujuan investasi. Kawasan kota Serang disiapkan sebagai tempat untuk relaksasi bagi orang-orang yang bekerja di Jakarta maupun Cilegon.

Cilegon sebagai kota Industri dan Jakarta sebagai metropolitan membuat orang mencari daerah yang nyaman untuk tinggal. Kota Serang yang masih bebas dari polusi industri maupun polusi ibukota diharapkan mampu memberi kenyamanan. Saat ini kami sudah dalam proses pemberkasan ke beberapa instansi seperti Polda Banten, Yonif Badak Putih, Lotte Mart, Dong Jin, Asahi Mas, Krakatau Steel, Posco, dan masih banyak lagi.

Berdasarkan laporan penjualan kami, tahap I (type 36/Dyna I) sebanyak 215 unit sudah selesai pembangunan dan terjual habis. Saat ini kami sedang memasarkan type 36 tahap II dan sudah terjual 50%. Produk unggulan kami selanjutnya adalah kompleks RUKO tahap I (SOHO) yang sudah terjual 10%. Sedangkan rumah premium (Cluster Heritage) sudah mendapatkan prospek positif dan sudah terjual sekitar 10%. Untuk kompleks ruko, pembangunan sudah mencapai 15%.

Untuk mendukung kelancaran proyek pembangunan kawasan perumahan Grand Serang Residence ini, tentunya kami sangat mengharapkan dukungan dari berbagai pihak, baik dari instansi pemerintah maupun bank/lembaga keuangan lainnya. Berdasarkan proyeksi arus kas, saat ini kami membutuhkan dukungan dana untuk melanjutkan pembangunan infrastruktur yang sudah menyelesaikan pembentukan badan jalan dan pembangunan underpass yang sudah mencapai 30%. Dari total kebutuhan dana sebesar 200 Milyar, pada tahap awal kami membutuhkan dana 40% untuk melanjutkan pembangunan infrastruktur dan penyelesaian pembangunan Ruko serta tahap awal pembangunan rumah Dyna II membutuhkan tambahan 10%. Bulan ke‐6, kami membutuhkan tambahan 10% lagi untuk memulai pembangunan awal Cluster Heritage. Pembangunan rumah Dyna II diharapkan selesai pada bulan ke‐6 dan diharapkan akad kredit dapat dilaksanakan sampai bulan ke‐9. Untuk Cluster Heritage diharapkan pada bulan ke‐17. Seiring dengan proses pembangunan Cluster Heritage, pembangunan SOHO juga diharapkan selesai dan akad kredit sudah bisa dijalankan, sehingga diharapkan pada bulan ke‐15, kami sudah bisa mengembalikan pinjaman secara bertahap. Total pengembalian pinjaman diproyeksikan akan selesai pada bulan ke‐24.

Untuk menunjang fasilitas umum dan fasilitas social, Kami berencana untuk membangun Rumah Sakit Internasional dan Water Park dengan kapitalisasi sekitar 800 Milyar. Oleh karena itu total dari dana yang dibutuhkan saat ini adalah 1 Trilyun Rupiah secara bertahap sesuai dengan progress pembangunan.

Berkaitan dengan hal tersebut, kami bermaksud mengajukan proposal kredit konstruksi kepada pihak bank/lembaga keuangan, kiranya dapat memberikan fasilitas kredit, dimana dana tersebut sepenuhnya akan dipergunakan untuk melaksanakan pembangunan infrastruktur dan perumahan Grand Serang Residence .

PROFIL PERUSAHAAN

PT. PONGLING MANDIRI selanjutnya disebut “Perseroan”, didirikan pada tanggal 27 Juli 1989, berdasarkan Akta Nomor : 47, dihadapan Notaris Adam Yogi Saputra, Sarjana Hukum, Notaris di Jakarta, dan telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sebagaimana ternyata dari Surat Keputusannya tertanggal 12 Maret 1990 Nomor : C2‐1340.HT.01.01‐TH.90.

Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan Akta Berita Acara Rapat Umum Luar Biasa Para Pemegang Saham Nomor : 04, tanggal 07 Desember 2011 dibuat dihadapan Ahmad Husein, Sarjana Hukum, Master of Business Administration, Notaris Kota Jakarta Barat.

Struktur Kepemilikan Perseroan

No	Nama  Pemegang Saham	Tanggal masuk sebagai Pemegang Saham	Kepemilikan Saham
1.	Hariawan Nurfajri	07 Desember 2011	90%
2.	Aliza Azhari	07 Desember 2011	10%

Susunan Pengurus Perseroan

No	Nama	Jabatan
A	Dewan Komisaris
1.	Nyonya Fitri Novita Yani	Komisaris
B	Dewan Direksi
1.	Tuan Hariawan Nurfajri, MBA	Direktur Utama
2.	Tuan Aliza Azhari	Direktur

Legalitas Perseroan

No	Uraian	Nomor
1	Surat Keterangan Domisili Perusahaan	Reg.No.504/10/TRANSTIB/IV/2015
2	NPWP	01.354.623.9-033.000
3	Surat Izin Perdagangan (SIUP)	2.972/1.824.271
4	Tanda Daftar Perusahaan (TDP)	01.354.623.9-033.000

PENDAHULUAN

Kota Serang secara geografis berada disebelah Barat Kota Metropolitan Jakarta, saat ini tumbuh dan berkembang menjadi salah satu Kota yang sangat ideal untuk pengembangan perumahan, karena wilayah Serang memiliki dataran rendah dengan udara yang relatif sejuk dan nyaman.

Dewasa ini Kota Serang telah menjadi sebuah Kota yang modern dengan pembangunan yang berkesimbangunan. Hal ini dapat dilihat dari pengembangan industri yang cukup pesat, sehingga dapat mempercepat pertumbuhan ekonomi masyarakat sekitarnya sekaligus sebagai salah satu upaya guna mendukung program‐program pemerintah daerah.

Keberadaan perumahan kelas menengah kebawah di Kota Serang adalah mutlak sangat diharapkan oleh masyarakat Kota Serang dan sekitarnya, dengan paduan konsep perumahan yang tertata dengan baik, bersih, rapih serta tingkat privasi yang tinggi dan kualitas bangunan yang baik.

PT. Pongling Mandiri sebagai salah satu perusahaan swasta nasional yang bergerak dalam usaha perumahan, telah menggagas sebuah kawasan perumahan dengan membawa sebuah konsep rumah idaman berlingkungan asri dan nyaman, dengan nama “GRAND SERANG RESIDENCE”, untuk memenuhi kebutuhan masyarakat Kota Serang dan sekitarnya yang berasal dari kalangan Birokrat, pelaku usaha maupun para tenaga profesional.

MAKSUD DAN TUJUAN

1.      Untuk memberikan gambaran umum pengembangan perumahan khususnya di Kota Serang sekaligus dapat dimanfaatkan pula untuk berpartisipasi membuka lapangan kerja bagi masyarakat sekitarnya.

2.      Meneliti besarnya pangsa pasar yang ada (market space) dan kelayakan pengembangan perumahan di Kota Serang dan sekitarnya.

3.      Meneliti kelayakan investasi untuk pengembangan perumahan.

4.      Hasil analisis sederhana ini diharapkan dapat menjadi bahan pertimbangan bagi Bank dan Lembaga Keuangan lainnya dalam pemberian kredit investasi.

ASPEK UMUM

Lokasi Proyek

Perumahan Grand Serang Residence terletak di Kelurahan Unyur Kecamatan Serang Kabupaten Serang Propinsi Banten dengan luas tanah + 720.000 M2. Lokasi ini disamping dekat akses keluar masuk pintu Tol, juga terletak di jalan lintas Kota Jakarta ‐ Serang yang notabene sangat banyak dilalui oleh kendaraan Sdari dan menuju Kota Serang.

Transportasi

Perumahan Grand Serang Residence dapat ditempuh dengan mudah melalui jalan utama Jakarta ‐ Serang dan berdekatan dengan pusat Kota Serang dan atau melalui jalan yang sama dari arah Jakarta, dimana ruas jalan ini dilayani oleh angkutan kota arah Jakarta ‐ Serang dan sebaliknya.

Fisik Lahan

Kondisi fisik lahan yang relatif datar menjadi daya tarik tersendiri dalam proses pengolahan site, disamping dana yang dikeluarkan lebih ekonomis.

Rencana Tata Kota

Berdasarkan informasi resmi yang kami himpun dari pemerintah daerah terkait dengan rencana tata ruang wilayah Kabupaten/Kota Serang, Grand Serang Residence berada dalam wilayah perumahan. Perumahan ini dilengkapi dengan sarana pendidikan, kesehatan, peribadatan, perdagangan, rekreasi, jalur hijau, pelayanan umum, industry dan transportasi. Disamping rencana tata ruang tersebut diatas, lokasi perumahan ini cukup strategis karena disekitar lokasi telah tersedia sarana pendidikan mulai dari TK, SD, SMP, SMA da Perguruan Tinggi

ASPEK PERIZINAN

Sebagai persyaratan utama dalam penyelenggaraan usaha, Perusahaan telah memperoleh perizinan dari Instansi Pemerintah terkait, yaitu;

1.      Persetujuan Prinsip Pembangunan Perumahan Seluas 50 Ha di Kelurahan Unyur Kecamatan Serang Kabupaten Serang, melalui Surat Bupati Serang Nomor : 648/3293/Astapra, tanggal 14 Nopember 1994.

2.      Pemberian Izin Lokasi Untuk Keperluan Pembangunan Proyek Perumahan KPR Seluas 500.000 Meter Persegi Terletak di Kelurahan Unyur Kecamatan Serang Kabupaten Serang Untuk dan atas nama PT. Pongling Mandiri, melalui Surat Keputusan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Serang Nomor : 460‐77‐SK‐1995, tanggal 7 Juli 1995.

3.      Perpanjangan masa berlaku Surat Keputusan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Serang tanggal 10 Juli 1995 Nomor : 460‐79‐SK‐1995 tentang Pemberian Izin Lokasi Tanah seluas 60 Hektar terletak di Kelurahan Unyur Kecamatan Serang Kabupaten Serang Untuk Keperluan Pembangunan Perumahan atas nama PT. Pongling Mandiri.

4.      Pemberian Izin Lokasi tanah seluas 35 Ha terletak di Kelurahan Unyur Kecamatan Serang Kabupaten Daerah Tingkat II Serang untuk keperluan Pembangunan Perumahan RSS dan RS atas nama PT. Pongling Mandiri (Non Fasilitas), melalui Surat Keputusan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Serang Nomor : 57/SK.ILI/ NF/1997.

5.      Persetujuan Prinsip Peruntukan Perumahan di Kelurahan Unyur Kecamatan Serang seluas 15 Hektar, melalui Surat Bupati Kepala Daerah Tingkat II Kabupaten Serang Nomor : 648/1975/Astapra, tanggal 3 Juni 1997. 

6.      Persetujuan Dokumen UKL/UPL, melalui Surat Bupati Kepala Daerah Tingkat II Nomor: 663/275/LH, tanggal 24 Oktober 1997.

7.      Pengesahan Site Plan Pembangunan Perumahan, melalui Surat Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (BAPPEDA) Kabupaten Daerah Tingkat II Serang Nomor : 660/59/Bappeda, tanggal 28 Oktober 1997.

8.      Izin Peil Banjir, melalui Surat Kepala Dinas Pekerjaan Umum Pengairan Propinsi Dati I Jawa Barat Cabang Dinas Serang Nomor : 503/037/Air Cab Ser, tanggal 13 Nopember 1997.

9.      Izin Mendirikan Bangunan (IMB), melalui Surat Keputusan Bupati Kepala Daerah Tingkat II Serang Nomor : 648./SK.2.599/SIMB/PB/1997, tanggal 2 Desember 1997.

10.  Pemberian Hak Guna Bangunan Unyur, Kecamatan Serang, Kabupaten Dati II Serang, atas nama PT. Pongling Mandiri, Badan Hukum Indonesia berkedudukan di Jakarta, luas tanah 686.517 M2, melalui Surat Keputusan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi Jawa Barat Nomor : 1707/HGB/KWBPN/1998, tanggal 10 Februari 1998.

PEMBANGUNAN PERUMAHAN

Perencanaan pembangunan terdiri dari beberapa tahap, antara lain;

Tahap 1,

Pembangunan Perumahan Dyna dengan Type 36/72 dan 36/84 sebanyak 215 unit, telah terealisasi dan diserahterimakan kepada konsumen.

Tahap 2,

Rencana pembangunan Perumahan untuk tahap 2, meliputi;

No	Uraian	Jumlah
1	Dyna Type 36/72	183 Unit
2	Dyna Type 36/84	50 Unit
3	Cluster Electra 88/104	190 Unit
4	Cluster Heritage Type 150/144	136 Unit
5	Cluster Heritage Type 150/168	86 Unit
6	Cluster Heritage Type 150/180	75 Unit
7	Ruko Type 150/75	42 Unit
	Total	762 Unit

ASPEK KEUANGAN

RENCANA ANGGARAN PEMBANGUNAN FISIK RUMAH/ RUKO‐SOHO

PT. PONGLING MANDIRI

No	Jenis	Type	Jumlah Unit	Biaya Satuan	Total Biaya
	Cluster Dyna	36	233	82.311.087	19.178.483.376
	Cluster Electra	88	190	396.000.000	75.240.000.000
	Cluster Heritage	150	297	673.538.952	200.041.068.792
	Ruko	150	34	540.000.000	18.359.999.984
	Total		754		312.819.552.151

RENCANA ANGGARAN PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR

PT. PONGLING MANDIRI

URAIAN	TOTAL
Pembetukan Badan Jalan	20.635.000.000
Pembangunan Pedestrian	1.720.300.000
Pembangunan Saluran Utama	6.689.485.000
Taman Pohon	1.016.164.000
PJU	712.949.000
Double Box Culvert (UnderPass)	6.500.000.792
Pembangunan Gate Heritage &Electra	880.000.000
Club House Heritage	2.200.531.000
Club House Electra	2.200.531.000
Infrastruktur Electra	2.854.577.000
Infrastruktur Heritage	14.430.102.000
Infrastruktur Dyna 2	2.776.940.000
Infrastruktur Ruko-Soho	729.705.000
Total	63.346.284.792

ASPEK PEMASARAN

Strategi pemasaran yang dikembangkan dalam proses pengelolaan bisnis ini, adalah strategi pengelolaan berbasis pengetahuan dalam konteks knowlegde management. Hal ini terimplementasi dalam daily process termasuk dalam menghadapi kompetisi, regulasi pemerintah dan kondisi umum perekonomian, antara lain dikembangkan strategi kerjasama dengan pihak‐pihak lain dalam marketing dan promosi.

Pada tahap 2 ini, perumahan yang akan dibangun akan dipasarkan kepada masyarakat golongan menengah keatas diwilayah Kota Serang dan sekitarnya, baik dari kalangan pemerintah, professional, pengusaha dan lain‐lain.

Design dan tata letak perumahan disesuaikan dengan kondisi lahan dan memiliki nuansa lingkungan yang asri, sejuk dan nyaman. Disamping itu, pangsa pasar perumahan ini yang sangat potensial.

Persaingan yang mungkin terjadi dari beberapa pesaing perumahan sekelas, tetapi dengan fasilitas dan harga yang terjangkau dari produk yang kita tawarkan akan menarik perhatian lebih dari para calon konsumen.

Penjualan unit rumah dilakukan dengan cara memasarkan secara captive market langsung kepada kantor‐kantor pemerintahan, koperasi karyawan Jamsostek, PGRI Bapertarum, perusahaan industri dan juga kalangan pengusaha, yang dilakukan melalui pola kerjasama.

Untuk menunjang kegiatan usaha, Perusahaan telah memiliki tempat usaha untuk mengelola seluruh aktifitas usaha dan kegiatan operasional dan pemasaran, yaitu;

No	Uraian	Alamat
1	Kantor Pusat	Ruko Graha Boulevard Blok A No. 23 Summarecon, Gading Serpong, Tangerang Banten Telp: +62 21 2941 8969
2	Marketing Office	Jalan Raya Banten Kelurahan Unyur Kecamatan Serang Kota Serang Banten Telp: +62 254 204 777

ASPEK JAMINAN

Sebagai persyaratan dalam pembiayaan konstruksi perumahan ini, perusahaan telah menyediakan beberapa aset milik perusahaan yang seluruhnya terletak di Kelurahan Unyur Kecamatan Serang Kabupaten Serang, yang nantinya akan dijadikan sebagai jaminan, terdiri dari;

NO	KETERANGAN	NOMOR	LUAS TANAH
1	Sertifikat Hak Guna Bangunan	2411	60.251  M2
2	Sertifikat Hak Guna Bangunan	2412	118.633  M2
3	Sertifikat Hak Guna Bangunan	2413	47.323  M2
4	Sertifikat Hak Guna Bangunan	2414	133.282  M2
5	Sertifikat Hak Guna Bangunan	2415	785  M2
6	Sertifikat Hak Guna Bangunan	2416	3.065  M2
7	Sertifikat Hak Guna Bangunan	2417	97.505  M2
8	Sertifikat Hak Guna Bangunan	2418	215.941  M2
9	Sertifikat Hak Guna Bangunan	2845	5.745  M2
10	Sertifikat Hak Guna Bangunan	2846	2.053  M2
11	Sertifikat Hak Guna Bangunan	2847	1.605  M2
12	Sertifikat Hak Guna Bangunan	2848	7.395  M2
13	Sertifikat Hak Guna Bangunan	2849	21.283  M2

KESIMPULAN

Dari hasil analisa sederhana diatas serta potensi pengembangan usaha penyediaan perumahan di Kota Serang, maka dapat disimpulkan sebagai berikut:

1.      Pembangunan dan pengembangan perumahan “GRAND SERANG RESIDENCE” Tahap 2 ini masih sangat dibutuhkan oleh masyarakat Kota Serang dan sekitarnya.

2.      Prospek pengembangan perumahan di Kota Serang masih sangat feasible seiring dengan proyeksi pertumbahan penduduk, perkembangan ekonomi dan tingginya mobilitas penduduk.

3.      Perumahan Grand Serang Residence memiliki prospek yang cukup bagus dilihat dari aspek pemilihan lokasi, spesifikasi bangunan, serta target market yang sudah jelas.

Demikian Proposal ini kami sampaikan, dengan harapan agar upaya untuk mengembangkan perumahan bagi seluruh golongan masyarakat Propinsi Banten khususnya di Kota Serang dan sekitarnya mendapat dukungan penuh dari semua stake holder.